国内房地产市场，长期以来笼罩着一层迷雾：房屋过剩吗？开发商为何仍持续高强度建房？去年官方公布的惊人数据——全国约有6亿栋房屋，理论上足够60亿人居住（按每栋10人计算），似乎印证了过剩的论调。然而，这“6亿栋”囊括了自建房、学校、厂房等各类建筑，实际居住用房的供需关系远比数字表面复杂。即便如此，市场上普遍存在的房源闲置现象也预示着供大于求的趋势。
但令人费解的是，面对所谓的“过剩”，开发商们却依然热火朝天地建设新房，每年数千万套新建商品房涌入市场。 不少人疑惑不解：明知过剩，为何还要持续开发？这并非简单的供需关系失衡，而是多重因素共同作用的结果：
一、资源错配：供需失衡下的金融化
虽然整体房源数量庞大，但我国房地产市场存在严重的资源错配。房产早已超越单纯的居住功能，成为重要的金融投资工具。大量房产被少数人囤积，作为待价而沽的筹码，而非用于居住或租赁，导致实际可流通的房源严重不足。开发商的建房行为，很大程度上是为了满足刚需和改善型住房需求，填补市场上这部分真实的缺口。
展开剩余66%二、城镇化浪潮：持续的住房需求
中国城镇化率虽已达到66.16%，但与发达国家平均75%的水平相比仍有差距。 持续的城镇化进程意味着源源不断的农村人口涌入城市，催生巨大的住房需求。 开发商的持续建房，在很大程度上是为了满足这部分新市民的住房需求，驱动着房地产市场的持续发展。只有当城镇化进程接近尾声，这一需求才会逐渐下降。
三、改善型需求：升级换代的持续动力
许多家庭最初购置的是经济型小户型住宅，随着经济条件改善或家庭人口增加，对居住面积和房屋品质的需求也随之提升。 改善型住房需求的持续存在，推动了更大面积、更高品质住宅的开发建设。 此外，一些家庭出于对房屋设计、居住舒适度等方面的追求，也会选择置换房屋，进一步刺激了市场需求。
四、开发商的生存法则：资金链的压力
开发商的生存依赖于持续的土地开发和房屋销售。 拿地建房是其核心业务，也是维持银行贷款、保障资金链稳定的关键。一旦销售不畅，资金链断裂的风险便会骤增。因此，为了获取更多资金，开发商不得不持续拿地建房，维持自身运转。 这是一种基于商业逻辑的必然选择，而非单纯的市场盲目扩张。
总而言之，国内房地产市场的“过剩”并非简单的数量问题，而是资源配置、市场需求和商业模式多重因素交织的复杂局面。 开发商的持续建房行为，并非对市场规律的无视，而是基于多种客观因素的理性选择。 要理解这一现象，需要跳脱简单的供需关系框架，深入分析市场背后的复杂结构。
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